产品中心

当前位置:betway必威体育亚洲产品中心

必威:北京學區房業主宴請買家叫價一頓飯功夫

2020-05-24 117 作者:betway必威体育亚洲

4月30日,betway必威体育亚洲作為北京市“教育高地”的西城區發布教改新規,新購房者子女入學,由“單校劃片”改為“多校劃片”。一個學區房,原則上六年內只提供一個登記入學學位。西城區也成為北京“城六區”中,最后一個實施“多校劃片”的區域。

5月以來,北京市西城區商品房成交量大幅攀升,德勝、金融街等熱門片區尤甚。以德勝片區的知名學區房小區“裕中西里”和“裕中東里”為例,betway必威体育亚洲有房產經紀人表示,這兩個小區平時的月度成交量僅10套左右,但5月中上旬就已成交了50多套,betway必威体育亚洲一些優質房源在推出當天就被簽下,很多購房者感慨“手慢無”。

近些年來,北京市一直在推進基礎教育均衡化改革,betway必威体育亚洲同時采取各種手段,如取消過道房、車庫房、空掛戶的入學資格等,從而圍堵政策漏洞。但在很長一段時間里,購房者對學區房的熱情有增無減,“宇宙中心”等現象時見報端。

此后,北京進入快速發展期,城市范圍擴大,人口增加,betway必威体育亚洲但由于各種原因,優質教育資源的分配格局并未發生太大變化。如今,東城、西城兩區由于歷史傳統,一直擁有較好的教育資源。海淀依托高校和科研院所的優勢,教育資源同樣優質。其他各區在經濟、人口、產業等方面迅速趕超,但其擁有的優質教育資源水平,仍明顯不如上述三區。

到房改時,這些房屋才首次有了價值,但“學區”帶來的附加值仍不明顯。在北京市海淀黃莊區域,某中關村三小的小戶型學區房,掛牌單價約為12萬元。據房主介紹,這套房子原本是單位分的,上世紀90年代房改時,以3000多元/平方米的價格買下。“當時根本沒想過學校的事,因為已經住了好幾年了,也住習慣了,就順手買下來。”

在此之前,為遏制部分家長的“擇校”沖動,從上世紀90年代開始,國家教委(教育部的前身)連續出臺文件,強調九年義務教育階段初中和小學必須堅持就近入學的原則,不準招收“擇校生”。同時,嚴厲禁止把捐資助學同錄取學生掛鉤。

從本世紀初開始,北京市的優質學區房就享受著“皇帝女兒不愁嫁”的待遇。鏈家地產某資深從業人員向21世紀經濟報道表示,其從業的十多年來,所接觸的學區房價格要明顯高出同地段其他商品房,價差從最初的10%,一度攀升到如今的30%、40%。但學區房仍然是砍價最少、交易周期最短的房源之一。

一位不愿具名的分析人士認為,發生于每年3月到5月的樓市傳統“小陽春”,也有學區房的帶動作用。由于信息采集的時間要求,每年二、三月份是學區房交易的高峰,這批價格偏高、成交迅速的交易,很容易點燃市場的熱情。

2008年,西城區金融街片區的著名學區房小區豐匯園,成交均價還不到3萬元。到2014年,該小區的交易價格已經達到10萬元/平方米的水平。此后,豐匯園的房價再度攀升,2018年的單價已經達到17萬元左右。到今年5月,該小區部分房源的成交單價已經超過20萬元/平方米。

2013年3月,北京海淀區華清嘉園,一間37平方米的學區房叫價350萬元,因價格過高,此地也被冠名為“宇宙中心”。3個月后,位于東城區景山東街的一個400平方米的四合院,因報價1.3億元被稱為“宇宙新中心”。

事實上,由于價格偏高,很多購房者在選擇學區房時,只能購買小戶型。21世紀經濟報道調研發現,在東城區、西城區和海淀區的多個優質學區,30平方米到60平方米的小戶型房源最為熱銷。2016年,西城區的文昌胡同曾成交了一間10平方米的平房,單價達到34萬元。

陳志指出,嚴格來說,學區房既不是自住性質,又不完全屬于投資品。由于夾雜了“望子成龍”的期待,學區房交易很容易受到家長的情感因素干預,從而變得不夠理性。為迎合這種情緒,違規改建的做法也大量滋生,才造成學區房交易中的各種奇葩景象。

2014年,吳婷(化名)和老公賣掉了自己位于朝陽區的110平方米的大房子,在西城區德勝片區的裕中西里小區購買了一套不到60平方米的學區房。面對周圍人的不解,吳婷完全不以為然,她認為,對孩子的“投資”,不能太計較成本。

為購買學區房“不計較成本”的大有人在。一位長期服務于德勝片區的某資深房產經紀從業者向21世紀經濟報道記者回憶,2013年,德勝片區的一套優質學區房曾被10多個買家同時看中。為解決爭議,業主在某天晚上宴請所有買家,并在飯桌上接受報價,最終以價高者得的方式將房屋賣出。

陳志認為,社會競爭激烈,以及應試為主的選拔模式,使很多家長患上教育焦慮癥,這種焦慮往往伴隨著子女從出生到入學,再到走向社會的各個人生階段。鑒于優質教育資源不平衡的現實,這就反過來對學區房造成一種逆向壓力,使學區房成為相關社會問題的顯性表現。

為進一步推進基礎教育資源均衡化,遏制學區房過度炒作,從2017年開始,北京城六區實施幼升小多校劃片,明確“六年一學位”。在朝陽、東城、海淀、石景山、豐臺等區域先后實行后,西城區也將于2020年開始推行此項政策。

這也帶動了北京市的整體房價水平。貝殼研究院指出,僅在五一長假期間,北京鏈家平均成交均價就達到63530元/平方米,比4月的交易價格有明顯提升。有從業者向記者估算,五一長假期間,北京商品房成交價格要比4月高出10%。

陳志指出,學區房是教育焦慮癥和教育資源不均衡的矛盾產物。除制度層面的改進外,還要看購房者的思想觀念和行為模式。“有需求就有市場”,只有需求降溫,學區房的交易才能趨于理性。他認為,北京學區房的狂熱必將消退,但這中間會有一個緩慢降溫的過程。

熊丙奇向21世紀經濟報道記者表示,從全國各地實行“多校劃片”入學政策的效果看,是否能起到抑制學區房熱、擇校熱的作用,主要取決于政策實行后,各地是否有進一步推進義務教育均衡的實際行動。具體而言,就是調整義務教育資源配置方式,加大對薄弱學校投入力度,改善薄弱學校辦學條件等。

在遏制“學區房熱”方面,北京向來是多管齊下,其中還包括對銷售環節的監管。近期,北京市住建委執法部門聯合10個區住建房管執法部門開展房地產市場檢查,共有21家房地產經紀機構被查處。在被查處的各項違規情形中,就包括炒作“學區房”。

鐘偉認為,在北京相同地段,學區房售價可能比非學區房高出50%。“從經濟層面來說,買學區房不如把孩子送進優質的私立國際學校;而從家長觀念轉變來看,90后家長的心態已經發生改變,對子女的期望值趨于理性,未來90后拋棄學區房的時代會來得很快。”